赤峰评估公司哪家好评估公司排行榜资产评估费用收费标准

公司名称:集慧资产评估（北京）有限公司 具体地点:北京房山长阳北京(总部 微信号:zcpg968 QQ号:3384692119 联系人:李先生 在房地产估价中，许多情况下都需要根据某种要求来确定租金。这是房地产估价中 常见的估价作业之一。选择确定租金的方法时，应根据实际情况，灵活运用估价的3种常规方法(市场比较法、收益法和成本法)，使得所确定的租金合理可信。下面介绍几种实际工作中常见的确定租金的方法。 当能够收集到足够数量的与待估房地产相类似的房地产租金资料时， 简便易行又很有说服力的方法，应该首推市场资料比较法： 1、 市场资料比较法应用在评估租金上，能选择的比较实例应为用于出租的比较实例房地产。通过对比较实例租金作情况、期日、区域和个别因素修正后，得出评估租金。这里有一点应引起注意，所选择的可比实例应与所估对象在租赁合同(如租期长短、付款方式、责任)等契约内容具有一致性或相似性。 例一、 有一待租写字楼,所处位置为一级商业街。新建、设备齐全、试确定其租金。选择A、B、C三个比较实例,具体情况如表(见文后)。 取3个比较租金的平均值: (840 826 827)/3=831元/平方米 待估房地产租金可定为831元/平方米 2、有些城市已经制定了标准租金，则可利用制定好的标准租金(所谓标准租金，是将城市中房地产分成几种有代表性的类型和等级，制定出的租金)与委估房地产进行比较，得出委估房地产的租金。这种方法与上述市场资料比较法同出一脉，本质上是一致的，可操作性强，方便快捷，同样令人信服。下面就其操作步骤略作简述： ①确定委估房屋的类型、等级;②根据确定的类型、等级，从标准租金表中查出标准租金; ③根据委估房屋在新旧程度、朝向、楼层、环境等方面与参照系的差异，对查出的标准租金做适当修正。 ④求出委估房屋的租金。 确定租金的另一种方法是从成本法中衍生出来的，称其为因素构成法它是根据房屋租金的构成因素实际测算各因素费用，相加后求出试算租金。然后根据房屋的新旧程度、朝向、层次等进行修正，求出房屋租金的一种方法。 当没有足够的与委估房地产相类似的租金资料可利用时，这是一种切实可行的方法。这种方法也应用在标准租金的测算上。通常租金由下列8项因素构成,即折旧费、维修费、管理费、利息、地租、保险费、利润、税金。对这8项因素的取值应特别慎重，因为取值的正确与否直接关系到委估租金的正确性和合理性。下面举一例说明因素构成法的应用。 例二、有一地处近郊的工业厂房欲出租，该厂房为单层混砖结构,面积600平方米，已使用5年，试确定其租金。由于缺少与该委估物业相似的可比实例，故拟采用因素构成法求租金。评估过程简述如下：经调查,该类房屋的建筑造价为400元/平方米，土地价格为1200元/平方米，年租金计算如下： (1) 折旧费：该类房屋的使用年限为40年,残值率为 2%。年折旧额:[400·(1-2%)]/40=9.8(元) (2)维修费:取建筑费的2%。 400·2%=8(元) (3)管理费:取折旧费和维修费之和的10%。 (9.8 8)·10%=1.78(元) (4)保险费:按房产原值的3‰取值。400·3‰=0.12(元) (5)税金:一般为土地使用税3元/平方米和房产税取房产原值的1.2%。 400·1.2% 3=7.8(元) (6)地租:为土地价格乘以土地资本化率(或直接采用当地同类土地的租金值)。假设经测算土地资本化率为3.5%。地租量为: 1200·3.5%=42(元) (7)利润:一般以折旧费、管理费之和为基数,利润率应取当地平均利润率,若当地平均利润为20%。 (9.8 8 1.78)·20%=3.92(元) (8)利息:从机会成本的角度考虑,这里应该仅指房屋投资额(不包括土地)所产生的利息。 利率一般取一年期存款利率。46房地产市场与经营小瑞区位面积设施出租出租付款月租金情况区域期日个因比较装修日期方式方式租金 实例A一类5000完好97.6散租每月850 100/100 100/100 100/100 100/100 840 实例B一类3000完好98.1整租每年800 100/100 105/100 100/100 100/100 826 实例C二类3500完好97.1整租每年700 100/100 100/100 100/95 100/98 827 待估对象一类3000完好98.1散租每月 400·5.8%=23.2(元) 租金=(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8)=9.8 8 1.78 0.12 7.8 23.2 42 3.92 =96.62(元)/平方米·年 上述计算出的租金通常称为试算租金。实际估价中,应将计算出的试算租金作朝向、位 置、层次等方面的调整,来确定 终租金值。 另一种评估租金的方法，是从收益法中演变而来的，称之为积算法所谓积算法就是求出评估时委估房地产的基础价格，乘以期待利率，然后加上其它诸费用，如租赁合同规定的管理费、保险费、税费,从而得到评估租金的方法让我们先从理论公式上看一下，收益法公式: P=a/i(年纯收益不变,收益年期为无限年) 其中P为房地产价格， a为纯收益， i为房地合一时房屋资本化率。 因为P=a/i，又a=租金-费用所以P=(租金-费用)/i 即租金=P·i 费用，通常P·i称为纯租金(包括土地和房屋)。 应用这种方法时，需先知道委估房地产的价格，在确定其资本化率后，可以求出纯租金，然后加上出租时所发生的费用，一般包括维修费、管理费、保险费、税金、利息、空置损失等，如果是委托经营，还应包括经营者利润。这里应该特别指出的是,租金=P·i 费用，其中费用指出租过程中发生的费用,其中与房屋价值相关的折旧费和以房屋价值为基数计算的利息不应包含于其中，因为这几项应是房屋纯租金的一部分。如果将这几项当做费用计入，那么就是重复计算了。 井巷工程是煤矿资产构成中较为特殊的部分，常规的成本法不能合理体现其价值。本案例在传 统的“评估价值=重置成本X综合成新率”的技术路径下，创造性地采用运筹学中的层次分析法，把井巷工 程作为一个完整系统，提出了“评估价值=重置成本X综合利用系数”的构思，通过对煤炭资源储量、资源 赋存条件、煤矿瓦斯等级、煤矿生产规模、煤矿建成年代等五个影响因素赋予不同的权重，客观、合理的确定 综合利用系数，再以“重置成本X综合利用系数”确认地面构筑物及井巷工程的价值。 本案例所涉煤矿属于政府关停煤矿，根据有关 规定，对于采矿企业，应当以其实际投入的损失来 确定补偿数额，适于用成本法进行评估。本案例在 评估过程中并没有采用通常的“评估价值= 重置成 本x综合成新率”方法，而是另辟蹊径，提出了“评 估价值=重置成本x综合利用系数”。在综合利用系 数的确定上，则借用了运筹学中的层次分析方法。 层次分析法(Analytic Hierarchy Process)是美 国著名运筹学家A.L.Saaty在20世纪70年代提出 的确定评价因子权重的方法。人的思维过程在层次 分析法的作用下层次化、数量化，通过数学方法将 定性事物转变为定量数据，意在为决策者提供分析、 决策、预报和控制提出可靠性、客观性、科学性的 依据。层次分析法的基本原理是将研究的复杂问题 简单化、系统化，通过对该系统中多个可变因素的 分析定量，划分出各影响因素的有序层次;通过专 家判断各层次影响因素的影响程度，给出各指标两 两对比的结果，然后采用方根近似法计算出各影响 因素权重，并进行一致性检验，并进行排序; 后 决策人根据结果进行分析规划和作出解决问题的方 案。层次分析法应用步骤如下： 第一，把目标体系层次化，画出层次结构图， 表示出服务于综合目标的各层次间的递阶结构和因 素的从属关系。一般可分为 高层(目标层)、中间 层(准则层)和 低层(措施层)。 第二，构造判断矩阵。判断矩阵是层次分析法 的计算基础，判断矩阵元素的值反映了人们对各因 素相对重要性的认识，也直接影响决策结果。同一 层次的指标对上层次某因素而言进行两两比较，比 较结果用于构建一个判断矩阵。判断矩阵的元素一 般采用1-9及其倒数的标度方法(见表1)。矩阵A 中各元素aij表示横行因子X对各列因子务的相对重 要程度的两两比较值。判断矩阵的数值是根据资料、 专家意见和分析者的认知加以综合平衡得出的，通 常具有较高的可信度。 表1标度及含义 标度含义 1表示两个因素相比，具有同样的重要性 3表示两个因素相比，一个比另一个稍微重要 5表示两个因素相比，一个比另一个明显重要 7表示两个因素相比，一个比另一个强烈重要 9表示两个因素相比，一个比另一个极端重要 2, 4, 6, 8表示上述两相邻判断的中值 倒数若因素i与j比较得到判断坊，则因素j与i 比较的判断Bj=\1Bij 第三，层次单排序及其一致性检验。所谓单排 序是指本层各因素对上层某一因素的重要性次序。 它由判断矩阵的特征向量表示。例如，判断矩阵A 的特征问题AW = UaxW的解W,经归一化后即为同 一层次相应因素对于上一层某因素相对重要性的排 序权值，这一过程就称为层次单排序。为保证层次 单排序的可信度，需要对判断矩阵的一致性进行检 验，即要计算随机一致性比率： ft n 入 mox—n =RI(n - 1) 其中人max为判断矩阵的 大特征值，“是判断矩 阵的阶数，RI为平均随机一致性指标，通常可以通 过查表得知。 表2平均随机一致性指标 矩阵 阶数345678 RI0.580.901.121.241.321.41 78 |中国资产评估| 2021 年第 09 期 只有当CR<0.1时，层次单排序的结果才认为是 满意的，否则需要调整判断矩阵元素的取值。 第四，层次总排序。计算同一层次所有因素 对于 上层相对重要性的排序权值，称为层次总 排序，这一过程是由 高层次到 低层次逐层进 行的。 第五，层次总排序的一致性检验。与层次单排 序的一致性检验一样，这一步骤也是从高到低逐层 进行的。如果E层次某些因素对于D层某一因素 的一致性指标CR =砲：二"1)，相应的平均随机一 致性指标为RIj，D层第j个元素的总排序权值为dj (j = 1，…，m; m为D层元素个数)，则E层总排序 y CR = 一致性比率为 。只有当CR<0.1 丿二 1 d-CI Z d-m ;=i 时，认为层次总排序结果具有满意的一致性;否则 需要重新调整判断矩阵的元素取值。 二、案例陈述 (一)案例背景 为认真贯彻落实国办发〔2006〕82 号文件精神， S 省政府办公厅发布2007年底关停淘汰小型矿井(3 万 吨以下)的工作目标。 按照国家产业政策的要求，对于存在下列情形 的小型煤矿亦予以关闭：( 1)煤炭资源已枯竭、采矿 许可证、煤炭生产许可证和煤矿安全生产许可证分 别在2006年、2007年到期且未纳入省政府批准的资 源整合方案的矿井。(2)生产能力在 6 万吨及以下的 煤与瓦斯突出矿井，经论证现有技术条件难以有效 防治，不能保证安全生产的矿井。(3)已取得相关证 照，但该矿井管理滑坡、经停产整顿仍不具备安全 生产条件。 (二)评估基本事项 受 R 县 X 水库流域煤矿资产和资源调查核实领 导小组办公室委托，对位于R县行政区域范围内的 LY、QL、JS 等 11 家煤矿进行评估。 1. 评估范围和对象 R县X水库流域LY等11家煤矿房屋建筑物、 构筑物、井巷工程、机器设备及设施、存货五类具 体明细资产。 2. 评估价值类型及假设 评估选取的价值类型为资产效用价值。资产效 用价值系指考虑形成各煤矿整体运营能力的主要要 素，如矿井建成年代、可采储量、资源赋存条件及 前置许可等，评估对象在未来运营过程中发挥其资 产功能所体现的效用价值。 截至评估基准日，除LY、HX、QL等3家煤矿 外，其它8 家煤矿《采矿许可证》均已到期，同时上 述 11 家煤矿《煤炭生产许可证》均已到期，并因政 策性原因不可续办。作为存在前置许可的标的资产， 此时采用市场价类型值显然不能客观反映其实际状 况。评估假设立足于评估对象未来持续使用